Wpis inaugurujący serię „Nieruchomości pod lupą” , o której nieco więcej możecie przeczytać tutaj, dotyczy- ogólnie rzecz ujmując- preferencji mieszkaniowych. Nasze upodobania są bardzo zmiennne i zależą od wielu czynników, m.in. od wieku, stylu życia i oczywiście zasobności portfela. Niemniej, istnieją pewne rozwiązania, które odpowiadają zdecydowanej większości bądź które zdecydowaną większość irytują.  Jeśli ciekawi Was, jake mieszkania najczęsciej kupują Polacy oraz jakimi kryteriami się kierują- zapraszam do lektury wywiadu, który przeprowadziłam w Piotrem Majewskim- specjalistą od rynku nieruchomości i współautorem bloga morizon.pl.



CUP OF ART.: Który rynek cieszy się większym zainteresowaniem: pierwotny czy wtórny?

 PIOTR MAJEWSKI: Według badania przeprowadzonego w 2012 roku przez portal domy.pl mieszkanie z rynku wtórnego chce kupić aż 44% poszukujących. Zaledwie co dziesiąty zamierza nabyć lokal mieszkalny wyłącznie na rynku pierwotnym, z kolei blisko połowa (46%) badanych poszukuje własnego lokum na obu rynkach.
Popularność rynku wtórnego w ogromnej mierze wiąże się z jego dostępnością. Tak jak nietrudno o oferty nowych mieszkań w największych miastach Polski, tak w mniejszych miejscowościach nie ma możliwości zakupu nowych mieszkań, bo te nie są tam po prostu budowane.
Kolejnym czynnikiem, który skłania do zakupu na rynku wtórnym jest możliwość praktycznie natychmiastowego wprowadzenia się do lokum po jego zakupie. Dodatkowo mieszkanie z rynku wtórnego możemy obejrzeć, odwiedzić, „przetestować” i faktycznie jest to dla wielu osób warunek konieczny. Po prostu znacznie łatwiej wyobrazić nam sobie przyszłe życie w miejscu, które fizycznie istnieje. Natomiast w przypadku lokalu z rynku pierwotnego często kupujemy coś, co znamy tylko z wizualizacji, która może przecież różnić się od ostatecznego efektu.
Polacy tak bardzo nie lubią kupować „kota w worku”, że znacznie większym zainteresowaniem cieszą się inwestycje w ostatnich fazach budowy, niż te znajdujące się w stadium projektu lub wczesnej budowy.

CUP OF ART: Jakiej powierzchni mieszkań najczęściej szukają Polacy?

PM: Dla poszukujących mieszkań ważniejsza od metrażu jest raczej preferowana liczba pomieszczeń – w tym przypadku największą popularnością cieszą się lokale 2-pokojowe, których powierzchnia zazwyczaj wynosi od 40 do 50 m2. Tego typu nieruchomości to dla wielu – np. par, ale też rodzin z jednym dzieckiem – rozsądny kompromis pomiędzy względnie niską ceną a zadowalającym komfortem użytkowania.
Dodatkowo, zakup takiego mieszkania niemalże gwarantuje, że w razie nagłego wypadku,  np. Wyjazdu za granicę, lub po prostu w razie chęci zmian, będzie nam łatwo je wynająć.

CUP OF ART: Jaki rozkład pomieszczeń jest najbardziej pożądany? Czy wolimy otwarte przestrzenie, aneks kuchenny w salonie, czy raczej skłaniamy się do wydzielania pomieszczeń łącznie z tym, że próbujemy wygospodarować choćby malutką sypialnię w kawalerce?

PM: Jeżeli chodzi o kuchnię otwartą i zamkniętą, to wszystko tutaj zależy od preferencji konkretnych kupujących. Kuchnia połączona z salonem często cieszy się zainteresowaniem grupy nabywczej, która preferuje bardziej nowoczesne i przestronne wnętrza. Dla wielu jednak takie rozwiązanie nie jest najlepsze, gdyż, po pierwsze, w otwartej kuchni stale musimy utrzymywać perfekcyjny porządek, a po drugie – zapachy przygotowywanego obiadu siłą rzeczy rozchodzą się po całym mieszkaniu, co nie każdemu musi odpowiadać.
Tak jak w przypadku typu kuchni zdania wśród kupujących są podzielone, tak niemalże wszyscy potencjalni nabywcy będą „kręcić nosem” na tzw. pokoje przechodnie. Często tego typu pomieszczenie łączy np. przedpokój z kuchnią i może być zaadaptowane na jadalnię, co stanowi jescze w miarę sensowne rozwiązanie. Mieszkanie z pokojem przechodnim jest jednak bardzo niepraktyczne pod późniejszy wynajem. Lokum 3-pokojowe z pokojem przechodnim dla grupy lub pary najemców będzie postrzegane praktycznie jako 2-pokojowe. Pokój przechodni – szczególnie właśnie pomiędzy przedpokojem a kuchnią – nie da potencjalnemu lokatorowi absolutnie żadnego komfortu i prywatności, niezależnie od tego czy znajduje się w domu rodzinnym czy mieszkaniu studenckim

CUP OF ART:  Jaki typ mieszkania sprzedaje się jak ciepłe bułeczki? Nie chodzi mi tutaj o apartament z basenem czy willę z gromadką służących, tylko o bardziej osiągalny model mieszkania. Innymi słowy, czy istnieje rynkowy pewniak, który zadowoli większość poszukujących własnego M?

PM: Wbrew pozorom willa z basenem – ze względu na ograniczone zdolności nabywcze Polaków – może być bardzo trudna do sprzedania, chociaż wszystko tu oczywiście zależy od konkretnego przypadku. Jeżeli zaś chodzi o nieruchomości względnie łatwo zbywalne, to nie doświadczymy niespodzianki: są to  mieszkania cieszące się na rynku największa popularnością, czyli – jak wcześniej wspomniałem – lokale 2-pokojowe o pow. ok. 40-50 m2.
Jeden czynnik – np. typ nieruchomości – to jednak za mało na określenie „rynkowego pewniaka”. Niezwykle istotna jest oczywiście również cena i lokalizacja. Należy wziąć pod uwagę, że ok. 1/3 zapytań o mieszkania z całej Polski dotyczy rynku warszawskiego. W stolicy zaś najbardziej pożądanymi lokalizacjami są: Śródmieście, Mokotów, Ursynów i Praga Południe (więcej dla zainteresowanych tematem tutaj: "Ranking dzielnic Warszawy"). Oczywiście podobne sympatie i antypatie względem konkretnych dzielnic a nawet ulic spotkamy we wszystkich miastach w Polsce.
Dodatkowo dochodzi jeszcze kwestia infrastruktury otaczającej nasze nowe lokum – parki, tereny rekreacyjne, szkoły, przedszkola, sklepy i przychodnie a także przystanki autobusowe i tramwajowe znajdujące się w bezpośrednim sąsiedztwie zwiększają wartość i popyt na daną nieruchomość, w Warszawie np. dużą popularnością cieszą się mieszkania zlokalizowane w pobliżu pierwszej linii metra.   Oczywiście mechanizm działa w obie strony i nieruchomości znadujące się w pobliżu zakładów przemysłowych, dróg szybkiego ruchu czy wysypisk śmieci (np. Radiowo) mogą mieć problemy ze znalezieniem nabywców.

CUP OF ART: Często samo mieszkanie to dopiero początek. Do tego przydałoby się miejsce postojowe, komórka lokatorska, wózkownia, całodobowy monitoring… Które „dodatki” są dla kupujących istotne, a do których przywiązują mniejszą wagę?

PM: Dla większości kupujących wszystkie powyższe dodatki mają mniejsze znaczenie od podstawowych kryteriów nieruchomości, czyli ceny i lokalizacji. Jeżeli jednak kupujący ma już w czym wybierać i jest osobą zmotoryzowaną, to miejsce postojowe będzie najważniejsze. Całodobowy monitoring lub mieszkanie na osiedlu strzeżonym to często cechy bardziej odstraszające niż przyciągające do zakupu, ponieważ jako naród Polacy bardzo cenią sobie prywatność i niezależność, a monitoring często kojarzą ze zbędną inwigilacją.
Pewna część kupujących ceni sobie również możliwość samodzielnego wyboru szczegółów mieszkania takich jak drzwi, blaty itd. punkty w tej kategorii zdobędą więc ci deweloperzy, którzy proponują kilka wariantów wykończenia.

CUP OF ART: Jak zmieniają się preferencje mieszkaniowe w zależności od wieku kupującego?

 PM: Trudno wyróżnić jakieś konkretne preferencje ze względu na wiek nabywców, gdyż bardzo często do zakupu nieruchomości podchodzimy – z konieczności – bardzo pragmatycznie, tzn. decydując się na kompromis stosunku ceny do lokalizacji. To, jakie mieszkanie chcemy kupić, często nie jest równoznaczne z tym, na jakie nas stać i jakie jest dostępne na rynku.
Niewątpliwie jednak da się zauważyć pewien trend związany z wyprowadzką dzieci z domu rodzinnego. Seniorzy często sprzedają np. 3-pokojowe lokum, w którym dwie dekady wcześniej wychowali dwójkę dzieci, i kupują mniejsze mieszkanie tylko dla nich. Wśród ludzi starszych większą popularnością cieszą się również np. lokale na parterze.
Młodsi z jednej strony nie chcą od razu po wejściu w dorosłe życie wiązać się z jednym miejscem, z drugiej zaś zauważają często potencjał mieszkania jako inwestycji na przyszłość, tym bardziej, jeżeli korzystają z pomocy dotacji takich jak MDM. Ciężko więc w tej kwestii przeprowadzić jakąś generalizację.

CUP OF ART: Kupno mieszkania to duży wydatek, dla większości osób to zobowiązania finansowe niemal na cale życie. Czego w całym procesie najbardziej obawiają się kupujący?

PM: Kupujący często nie zdają sobie sprawy ze złożoności samego procesu oraz z licznych kwestii formalno-prawnych, których trzeba być świadomym i przez które trzeba przejść. Istotnym ograniczeniem dla wielu kupujących jest brak czasu na szukanie ofert. Jest to jeden z głównych czynników zachęcających poszukujących do współpracy z doświadczonym agentem nieruchomości, jednak duża część z nas wciąż chce o wszystkim decydować samodzielnie.
Pewna część Polaków w dalszym ciągu nie myśli przychylnie o kredytach – pieniądze na własne mieszkanie często odkładają latami, lub wolą je pożyczyć od krewnych i znajomych, nawet jeżeli nie mają problemu ze zdolnością kredytową.

Mam nadzieję, że wywiad okazał się dla Was interesujący. W ramach podsumowania zgromadzonych informacji: większość kupujących skłania się w stronę kupna 2-pokojowego mieszkania z rynku wtórnego, którego powierzchnia wynosi około 40-50 m2. Pokój przechodni nie wchodzi w grę , natomiast co do kuchni otwartej bądź zamkniętej- zdania są podzielone. Dla wielu kupujących przy wyborze własnego M ważna jest także lokalizacja, dobrze rozwinięta infrastruktura i tereny zielone. Znaczna część nabywców zainteresowana jest miejscem postojowym.

Zachęcam do śledzenia bloga i kolejnych wpisów dotyczących rynku nieruchomości!